8 (926) 610-60-54
Ноябрь 25th, 2011 at 08:25

Банкротство застройщика в арбитражном суде. Основные принципы и понятия по 210-ФЗ от 12.07.2011.

15.08.2011 вступил в законную силу Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». В статье я проведу анализ основных положений закона, а на Ваши вопросы по существу положений ФЗ смогу ответить с использованием формы комментирования ниже.

Что нам дал Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ?

Внесенными в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» изменениями урегулирован порядок взаимодействия участников строительства жилых многоквартирных домов с их застройщиками. Появились новые понятия в деле о банкротстве: лицо, привлекающее денежные средства или имущество – застройщик (ранее — должник), участник строительства (кредитор), требование о передаче жилого помещения (требование о включении в реестр требований кредиторов), реестр требований о передаче жилых помещений и др.

Вопрос передачи в пользование нежилых помещений и установления права собственности на них

Особое внимание следует уделить тому обстоятельству, что не регулируются основными положениями 210-ФЗ о банкротстве застройщиков обязательства, связанные с нежилыми помещениями. Из этого следует, что действующим законодательством не предусмотрена подача требования о передаче нежилых помещений или заявление иных требований кредиторами, не принимавшими участие в инвестировании строительства, именно, жилья, в реестр.

При этом, статьей 201.8  Федерального закона установлено, что требования других лиц, должны быть заявлены в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве застройщика требования о передаче недвижимости в собственность и о признании такого права,  об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о сносе самовольной постройки, о признании сделок недействительными. И что важно, указанные положения касаются и объектов незавершенного строительства. Такие требования рассматриваются без предварительного судебного заседания в трехмесячный срок. По результатам рассмотрения требования третьего лица в деле о банкротстве застройщика выносится определение, на основание которого выдается исполнительный лист. Данное определение может быть обжаловано.

Предъявление требований участниками строительства в деле о банкротстве застройщика

Дело о банкротстве застройщика по ходатайству кредитора может быть передано по месту нахождения объекта строительства. В определении о введении процедур банкротства арбитражный суд должен указывать о применении соответствующего параграфа закона. Все требования к застройщику о передаче жилых помещений могут быть предъявлены исключительно в рамках дела о банкротстве, суды общей юрисдикции не принимают к рассмотрению исковые заявления участников строительства в случае несостоятельности (банкротства) застройщика. Расходы по уведомлению кредиторов о предъявлении требований ложатся на должника (а не на кредитора, как это предусмотрено при банкротстве иных категорий должников).  Если в отношении застройщика введено конкурсное производство, у участника строительства появляется право требовать расторжения заключенного договора и возврата всех уплаченных денежных средств.

Участники строительства имеют право предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения, когда заключена любая из следующих сделок:

  • купля-продажа жилого помещения
  • предварительный договор участия (или купли-продажи) в долевом строительстве
  • участие в долевом строительстве
  • договор займа, по которому передается жилое помещение
  • внесение денежных средств в качестве инвестирования строительства в ЖСК
  • уплата денежных средств или имущества в качестве складочного капитала товарищества на вере с последующей передачей помещения
  • выдача векселя для оплаты им жилого помещения в доме
  • любые иных сделки, в результате которых должны были быть переданы жилые помещения.

Требование к застройщику о передаче жилого помещения имеет такой же вид и подается в таком же порядке, как и требование о включении в реестр кредиторов должника. Подается, также, в течение 30 дней в наблюдении. По результатам рассмотрения арбитражным судом требования выносится определение и, в случае положительного результата, такое требование вносится в реестр требований о передаче жилых помещений. В соответствующей графе реестра указывается уплаченная застройщику сумма в рублях (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных участником строительства денежных средств, сведения о жилом помещении (его площади и идентифицирующие его данные).

Далее, арбитражный управляющий должен вынести на общее собрание кредиторов вопрос о погашении предъявленных требований по реестру путем передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства и земельного участка. Для реализации данной схемы, участники строительства должны учредить жилищно-строительный кооператив (ЖСК) с привлечением специалистов в области регистрационных действий. Порядок погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства достаточно подробно описан в ст. 201.10 Закона о банкротстве, а статья 201.11 регламентирует порядок передачи жилых помещений (при завершенности строительства объекта) участникам строительства.

Если в течение двух месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего кредиторами не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства, управляющий обязан направить всем участникам строительства уведомление о возможности предъявления денежных требований и об одновременном отказе от требований о передаче недвижимости. В этом случае, объект незавершенного строительства реализуется по предварительной оценочной стоимости с торгов и из вырученных средств погашаются в следующем порядке:

  • 60% — залоговым кредиторам
  • 25% — денежные требования участников строительства (третья очередь реестра)
  • 10% — ответственность за причинение вреда имуществу и здоровью граждан (первая очередь реестра) и заработная плата работников застройщика (вторая очередь)
  • остальное – все текущие расходы по процедуре банкротства, в том числе, судебные расходы, вознаграждение арбитражного управляющего и т.д.

В данной статье были рассмотрены основные принципы банкротства застройщиков. Более подробные сведения об особенностях процедуры следует читать в параграфе 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Судебная практика по данным положениям еще не наработана ввиду «новизны» закона на настоящий момент, однако, это не может мешать нам обсуждать насущные вопросы с использованием формы комментирования ниже.

Что касается вопроса оказания юридической помощи при обращении в арбитраж с требованиями о передаче жилых помещений или денежными требованиями, прошу обращаться лично ко мне, используя контактные данные или форму обратной связи.

-

Если статья оказалась полезной, поделитесь с коллегами через социальную сеть:

  • Опубликовать в Twitter
  • Написать в Facebook
  • Поделиться ВКонтакте
  • В Google Buzz
  • Записать себе в LiveJournal
  • Показать В Моем Мире
  • В дневник на LI.RU

Комментарии к записи54

Александра
10:02 от Март 14, 2012 1

Был заключен ДДУ по 214-ФЗ. Практически сразу после заключения договора строительство было прекращено. Застройщик – банкрот, наблюдение введено до принятия 210 -ФЗ. В настоящее время стадия — конкурсное производство. По ходатайству конкурсного управляющего применяется парагр.7 127- ФЗ ( по обратной силе закона 210 -ФЗ). Составляется реестр требований на представление жилых помещений и денежных требований. Судом вынесено определение о включении меня в реестр требований на жилье по моему договору. Мой договор оплачен частично, в связи с чем расторгнут застройщиком в одностороннем и внесудебном порядке. В судебном заседании ходатайствовала о признании расторжения договора недействительным и включении в реестр требований на жилье. В реестр включили, а про восстановление договора в определении ничего не сказано. Получается мое право на квартиру судом признано, но при этом договор остается расторгнутым. Регистрационная служба по вынесенному судебному определению отказывается восстанавливать договор.
Что делать? Как восстановить договор?

Jurist_arbitr
17:08 от Март 16, 2012 2

Добрый день, Александра!
Не понял, как Вы хотите оформить в Росреестре права на жилое помещение вовремя конкурсного производства застройщика и имеет ли смысл это делать. Касательно существа вопроса, то согласен, что казус: при расторгнутом договоре долевого участия Вы включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Но, главное, что в реестре, значит Ваши интересы не будут ущемлены при удовлетворении требований участников строительства по завершении процедуры. А как восстанавливать договор и стоит ли это делать, можно ответить только имея информацию об основаниях и порядке его расторжения.

Светлана Викторовна
10:03 от Март 17, 2012 3

Характер спора- банкротство строительной компании. Я участник долевого строительства (получается кредитор). Как быть?: я знаю что могу подать заявление в Арбитражный суд — денежные требования и расторжение договора, но баланс должника очень мал, а по окончании процедуры банкротства требования ведь считаются погашенными, даже если и не были фактически погашены (я это правильно понимаю? Нет ли исключений для кредиторов, чьи требования проистекают из долевого участия в строительстве многоквартирных домов в связи с поправками в Закон о банкротстве №210?) или лучше подать иск о признании права собственности на незавершенное строительство в соответствии с п.1 ст.201.8 Закона о банкротстве: «Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства права собственности в отношении объекта незавершенного строительства». Только вот именно тот
корпус в который я инвестировала даже и не начинал строиться. Возможно ли в таком случае иметь положительное решение? Как считаете Вы?

Jurist_arbitr
17:23 от Март 17, 2012 4

Здравствуйте, Светлана Викторовна!
В статье 201.8 ФЗ О несостоятельности не идет речи об участниках строительства, а — исключительно о третьих (других) лицах. Данная норма закона призвана урегулировать права лиц, уплативших деньги за нежилые помещения в рамках параграфа 7 ФЗ.
Что касается погашения требований кредиторов (участников строительства) по завершении процедуры банкротства застройщика, то данное правило, к сожалению, распространяется и на участников, не заявлявших свои требования. Т.е. если Вы свое требование не заявите, то оно тоже будет считаться погашенным после завершения процедуры конкурсного производства.
Более того, единственным шансом получить денежное возмещение (или при окончании строительства — передачу жилого помещения) является заявление в предусмотренном порядке своих требований.

Светлана Викторовна
15:52 от Март 18, 2012 5

Здравствуйте Дмитрий Викторович, спаисбо за Ваш ответ. Вы пишите параграф 7 ФЗ, а номер какой этого ФЗ? И Вы пишите: «В статье 201.8 ФЗ О несостоятельности не идет речи об участниках строительства, а — исключительно о третьих (других) лицах.» Но в соответствии с п. 1 ст. 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ : «Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства права собственности в отношении объекта незавершенного строительства». — это цитирую я дословно. Почему же речи не идет о учатсниках строительства Вы пишите?

Jurist_arbitr
15:58 от Март 18, 2012 6

Добрый день, Светлана Викторовна! Параграф 7 того же ФЗ О несостоятельности (банкротстве), на положения которого Вы ссылаетесь, регулирует особенности банкротства застройщиков. Только вот никак не пойму, откуда Вы берете используемую формулировку (цитату)? Пункт 1 ст. 208.1 указанного ФЗ выглядит следующим образом: «…подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства». О чем идет речь именно в этой статье, я писал Вам в предыдущем комментарии.

Анастасия
22:33 от Апрель 16, 2012 7

Здравствуйте Дмитрий Викторович!
Очень понравился Ваш сайт, хотелось бы узнать Ваше профессиональное мнение.
Застройщик обанкротился и в очередной раз переименовался, но успел передать нам по «Предварительному акту-приема-передачи» квартиру и нежилое помещение-кладовку. Дом сдан в эксплуатацию, заселен, есть ТСЖ, живем в нем. Но не можем оформить право собственности, так как нет «Акта приема-передачи» (только предварительный акт), в росреестре сказали, что даже принять документы не могут. Подали исковое заявление в арбитражный суд, и уже три месяца нет изменений, откладывают заседания — рассматривается в апелляционном суде применение параграфа 7.
Судья предлагает написать заявление для включения в реестр кредиторов, и мне не понятна логика. Как можно включить в реестр требований если у меня нет требований к застройщику? Нам нужно признать право собственности в арбитражном суде на квартиру и кладовку и оформить их в росреестре. Денежных требований мы не предъявляем.
Вообще есть ли прецеденты именно признания права собственности на нежилые или жилые помещения в арбитражном суде? Может быть, у Вас были похожие дела?
Заранее спасибо Вам.

Jurist_arbitr
08:45 от Апрель 17, 2012 8

Добрый день, Анастасия!
Спасибо за положительный отзыв о моем сайте!
Если я правильно понял, идет процедура банкротства жилого дома, сданного в эксплуатацию, где вы имеете жилые и нежилые помещения.
Дело в том, что параграф 7 ФЗ О несостоятельности (банкротстве) сравнительно «молод», практика его применения только формируется, поэтому похвастаться аналогичными прецедентами не могу (и, поэтому, суд не торопится принимать решения).
Однако, ст. ст. 201.4, 201.6, 201.8 ФЗ предусматривают подачу требований о передаче жилых (и нежилых) помещений участнику строительства. При этом, при процедурах банкротства застройщика, в силу указанных норм, любые требования к последнему предъявляются только в рамках дела о банкротстве.
Поэтому, если Вы заявили требование о передаче жилых и нежилых помещений помещений в собственность, то, мое мнение, Вы сделали правильно. Суд, видимо, желает, чтобы было заявление требование о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов (как это принято в большинстве случаев). Если возникновение у Вас права собственности на спорные объекты недвижимости доказать возможным не представится, придется делать предложенное судом заявление.

Шухрат
16:32 от Апрель 17, 2012 9

по вопросу моего требования передачи помещения общественного назначения в строящимся «Многоквартирном доме с помещениями общественного назначения» (он так официально и называется) Арбитражный суд просит меня представить правовое обоснование для включения нежилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений. Что мне делать? как поступить? Ведь моё помещение является неотъемлемой частью многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения (офисами)? Помогите пожалуйста обосновать моё требование.
…и еще одно дополнение. Дом официально экспертизой БТИ признан построенным на 70%. На основании решения районного суда мне выдали Свидетельство о праве собственности на долю в незавершенном строительстве, где и указан процент готовности дома. С нетерпением жду Вашего ответа. Спасибо. Заранее благодарен

Jurist_arbitr
08:55 от Апрель 18, 2012 10

Здравствуйте, Шухрат!
Вопрос понятен. Вам следует изменить свое требование, с учетом ст. 201.8 ФЗ О несостоятельности (банкротстве). Суд Вам говорит о том, что Ваше требование не может быть включено в реестр о передаче жилых помещений и это справедливо, ведь речь идет исключительно о помещениях, предназначенных для проживания. Более того, владелец нежилого помещения не может являться участником строительства в понимании параграфа седьмого указанного ФЗ.
Однако, в приведенной мной статье, говорится о возможности предъявления требований о признании права собственности в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, а также о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность или в пользование. В данное статье идет речь о требованиях «других лиц», т.е. не об участниках строительства имеющих своей целью получение жилых помещений.

Анастасия
21:52 от Апрель 18, 2012 11

Здравствуйте, Дмитрий Викторович! Большое Вам спасибо за ответ. Тут да, видимо, пока прецедента не будет по 7 параграфу по нашему делу, суд не будет выносить решения.
Единственное, что я не поняла — как я могу писать заявление на включение в реестр требований, если у меня, по сути, нет претензий к застройщику? Я не могу быть включена в реестр требований о передаче помещений (ведь они уже переданы) и не могу быть включена в реестр требований (в денежном отношении уже суммы по договору не соответствуют нынешним ценам). Если я напишу заявление на включение в реестр кредиторов — это будет означать, что я признала права застройщика на помещения? И они могут уйти с молотка на торгах?
Еще раз спасибо Вам за терпение, в арбитражном суде вообще ничего не объясняют…

Jurist_arbitr
07:25 от Апрель 19, 2012 12

Добрый день, Анастасия!
По сути, Вы выражаете несогласие с предусмотренным ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» порядком рассмотрения дел о банкротстве застройщиков, а именно, с порядком предъявления всех требований исключительно в рамках дела о банкротстве, вне зависимости от характера такого требования. Более того, как следует из вопроса, помещения Вам не переданы, т.к. отсутствует (окончательный) акт передачи. Также, следует отметить, что эти помещения вполне законно могут уйти «с молотка на торгах» если Вы своевременно не заявите свои требования в рамках дела о банкротстве.
Что касается отсутствия соответствующих разъяснений в арбитражном суде, то это полностью соответствует действующему арбитражному процессуальному кодексу и регламентам суда, которыми предусмотрено, что представительство в суде осуществляют юристы или адвокаты.

Анастасия
22:16 от Апрель 19, 2012 13

Огромное спасибо, Дмитрий Викторович! Теперь все понятно. Будем писать заявление на передачу помещений.

Оксана
21:04 от Апрель 23, 2012 14

Здравствуйте, Дмитрий Викторович!25.02.11г решением суда застройщик признан банкротом, открыто конкурсное производство, дом сдан в эксплуатацию 30.08.11г., за мной признано право собственности на недострой (имеется только решение суда, в ФРС не зарегистрировано)скажите, пожалуйста, что мне делать в данном случае? возможно заявить требование о признании права собственности в конкурсном производстве(акта приема-передачи квартиры нет)? Или нужно заявлять требование о передаче жилого помещения?

Jurist_arbitr
08:09 от Апрель 25, 2012 15

Здравствуйте, Оксана!
Если у Вас на руках вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на жилое помещение, следует сдать его на регистрацию в Росреестр («ФРС» — ранее). В любом случае, я бы заявил аналогичное требование в рамках дела о банкротстве, т.к. такого права Вас никто не лишал. При этом, судя по всему, Вы уже пропустили (или пропускаете) срок для заявления требования о включении в реестр требований передачи жилых помещений.

Марина Ивановна
08:30 от Апрель 25, 2012 16

Здравствуйте, Дмитрий Викторович! Я являюсь дольщиком в Ярославле, проживаю и работаю в Республике Коми. 20.01.2012 Определением Арбитражного суда ЯО по делу №А82-5662/2011 введена процедура наблюденя. По почте мною были направлены документы на предъявление требований должнику о передаче жилых помещений (ФЗ №210-ФЗ). Мое требование принято и назначено судебное заседание на 18.07.2012, при этом мне необходимо предоставить подлинные документы в обоснование заявленных требований, явка.Помощник суда по телефону нам сказал, что можно направть в суд заявление о рассмотрении требований без личного участия заявителя, т.к. проживаем в др. регионе. В итоге при аналогичной ситуации суд был 09.04.2012 и заявителям (вместе работаем и проживаем в Республике Коми) перенесли суд на июнь по информации с сайта Арб.суда ЯО — более детальное изучение материалов дела.

Марина Ивановна
08:30 от Апрель 25, 2012 17

Вопросы: 1)правомерно рассмотрение требований без участия заявителя и без предоставления подлинных документов (отправлены копии необх.документов с моей подписью). 2)Как нам правильно поступить в данной ситуации. 3)Как долго создается ЖСК, чтобы достроить дом, готовность дома примерно 60%. 4)Инициатива банкротства застройщика исходит от руководителей местной власти во главе с губернатором Вахруковым, т.к. стоительство велось по ФЗ№214 и для них самый простой метод решения проблемы с обманутыми дольщиками это банкротство, чтобы у дольщиков остался один выход достраивать самостоятельно.5) Как нам действовать, чтобы быстрее достроить и получить оплаченные квартиры. Почему никто из чиновников не несет ответсвенность за громадные провалы в долевом строительстве при соблюдении ФЗ №214 и при этом еще обвиняют дольщиков.По Ярославлю с высоких трибун первые лица называют дольщиков холявщиками, а ведь большинство платят ипотеки и где-же действенные законы РФ, почему власти помогают жуликам и мошейникам и не защищают честных граждан России.

Jurist_arbitr
08:39 от Апрель 25, 2012 18

Здравствуйте, Марина Ивановна! К сожалению, львиная доля Ваших вопросов являются риторическими. Я занимаюсь консультированием по арбитражному процессу и банкротству, но не обсуждением пробелов в законодательстве и виновности действий чиновников.
Что касается рассмотрения Вашего требования о передаче жилых помещений, то просить суд рассмотреть его в Ваше отсутствие, как и представлять оригиналы направленных документов, является правом. Также как является Вашим неотъемлемым правом участвовать лично в рассмотрении данного требования.
Вопросы о судьбе объекта незавершенного строительства должны обсуждаться и решаться на общих собраниях включенных в реестр кредиторов совместно с арбитражным управляющим и застройщиком.

Варвара
12:19 от Май 05, 2012 19

Здравствуйте, Дмитрий Викторович!
Банкротство застройщика находится на стадии конкурсного производства, мы обратились с заявлением в рамках ст.201.8 с требованиями о признании права собственности в отношении офисного помещения;о передаче этого помещения в собственность; о государственной регистрации перехода права собственности.
Дом в котором находится спорное помещение является объектом незавершенного строительства (готовность 63%), право собственности на незавершенку зарегистрировано за застройщиком.
Изучая судебную практику столкнулась с позицией судов, которые считают, что не подлежит удовлетворения требование о признании права собственности на незавершенку и ссылается на п.59 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010, согласно которому иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Также свои решения суды обосновывают тем, что положения Закона о долевом строительстве и Закона о банкротстве участник долевого строительства вправе только требовать о передаче обусловленного договором помещения после сдачи дома в эксплуатацию или путем предъявления денежного требования. Кроме того, ссылаясь на абз.2 п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 суды указывают, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства.
Каково ваше мнение, следует ли нам изменять свои требования на денежные или оставить их без изменения.
Я думаю ссылка судов на указанные Постановления не обоснована, поскольку глава 7 вступила в силу после принятия этих Постановления и соответственно имеет большую юридическую силу.
Заранее спасибо за ответ!

Jurist_arbitr
08:27 от Май 07, 2012 20

Добрый день, Варвара!
Вопрос сложный. С практической стороны получается преимущественное удовлетворение требования отдельного кредитора, ведь (предположительно) дольщики по недостроенной части также вносили деньги, а удовлетворения они в указанном случае не получат. Более того, я считаю, что целью 210-ФЗ, в первую очередь, является соблюдение прав участников строительства, которыми являются именно кредиторы по жилым помещениям.
Кстати, на это обстоятельство также следует обратить внимание, когда в приведенных доводах судов Вы говорите об участниках строительства. В силу 210-ФЗ, Вы не являетесь таковым.
Однако, с формальной стороны, Вы рассуждаете верно. Для применения положений ст. 201.8 соблюдены необходимые условия: застройщик в стадии банкротства и имеется требование «другого лица» о праве на нежилое помещение.
Относительно третьего требования, полагаю, оно не только не соответствует ст. 201.8, но и не требуется в данном случае, т.к. переход права собственности должен регистрироваться на основании вступившего в законную силу определения о признании права собственности за Вами. Второе требование я бы сформулировал в соответствии с положениями закона, в изложенном Вами виде оно дублирует — первое.
Мое мнение, требования должны быть сформулированы, именно: признать право собственности в отношении *** за *** (Вами); передать *** (Вам) *** (нежилое помещение) во исполнение обязательства передать его в собственность.

Оксана
13:54 от Июль 17, 2012 21

Здравствуйте. Подкажите пожайлуста что делать. В 2009 был заключен предварительный договор с инвестиционной компанией на покупку квартиры. Сейчас компания банкрот. Вводится наблюдение. Дом построен,но не сдан. Что лучше заявить в арбитраж признание доли на незавершенку( если такое возможно) или передачу объект.

Jurist_arbitr
14:26 от Июль 19, 2012 22

Здравствуйте, Оксана!
Лучше заявить требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

Максим
11:11 от Август 13, 2012 23

Здравствуйте Дмитрий!
Арбитражный управляющий раз за разом переносит сроки собрания кредиторов по делу о банкротстве застройщика. Как обязать арбитражного управляющего организовать собрание или это можно сделать в порядке собственной инициативы при этом уведомив Ар. управляющего? Спасибо!

Jurist_arbitr
21:23 от Август 14, 2012 24

Здравствуйте, Максим!
Участник строительства не наделен правом созыва собрания кредиторов. Таким правом обладает объединение участников строительства, составляющее в общей сложности либо не менее 10% либо не менее 1/3 от общей суммы кредиторской задолженности.
У арбитражного управляющего может быть ряд причин для переноса собрания кредиторов, тем более в такой сложной процедуре, как банкротство застройщика. Тем не менее, если Вы не согласны с его действиями (бездействием), у Вас есть право обжаловать таковые в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве застройщика.

Марина
14:33 от Август 24, 2012 25

Добрый день. В 2010г. я (физическое лицо) заключила договор на участие в долевом строительстве (ДДУ) с неким Застройщиком. Свои обязательства по договору выполнила. Застройщик же должен был сдать объект в экплуатацию и передать мне квартиру в 1-ом квартале 2011 г., свои обязательства он не выполнил.
В сентябре 2011г. решением Арбитражного суда Застройщик был признан банкротом, и открыта процедура конкурсного производства. Я в необходимые сроки подала заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела о банкротстве. Требование было рассмотрено и определением АСуда включено в реестр требований о передаче жилых помещений (с указанием уплаченной мной суммы по договору).
В последствии на собрании участников строительства не принято решение об обращении в Арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу. После чего мы — дольщики- получили уведомление от конкурсного управляющего о возможности подачи в АС денежного требования (в течение месяца со дня получения этого уведомления), при этом мы должны в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ.
Денежное требование подала в указанный срок, требую пока только уплаченную мной ранее сумму, при этом отказываюсь от ДДУ.
Однако законом предусмотрено, что можно требовать и убытки, которые складываются из разницы: между стоимостью квартиры на момент расторжения договора и той стоимости, которую я заплатила тогда. НО для этого квартиру нужно оценить на этот момент, а привлечь оценщика должен конкурсный управляющий.
1) Как взыскать эти убытки? как определить момент расторжения договора?
2) Если даже момент расторжения договора будет определен, оценят «мою» квартиру, могу я потом ещё уточнить свои требования с учётом этих убытков? (в том случае, если моё денежное требование уже включат в реестр в размере фактически уплаченной мной суммы)
2) По Закону о долевом участии №214 мы — дольщики- являемся залогодержателями. Могу ли я сейчас подать заявлении о признании меня залоговым кредитором? Какие сроки на это установлены?

Jurist_arbitr
08:39 от Сентябрь 03, 2012 26

Добрый день, Марина!
Кажется, Вы ответили на все свои вопросы. Моментом расторжения договора будет момент заявления требования об отказе от его исполнения. Если управляющий оценку не проводил, заявляйте ему такое требование (письменно), либо просите суд обязать его. С учетом разницы между оцененной квартирой и уплаченной денежной суммой, требование о взыскании убытков будет рассмотрено арбитражным судом одновременно с требованием об отказе от договора. Вы являетесь залоговым кредитором с момента регистрации ДДУ, в том числе и в процедурах банкротства. Отдельного заявления об этом подавать необходимости нет.

Виктор Некрасов
16:23 от Сентябрь 12, 2012 27

Здравствуйте Дмитрий Викторович!
У меня ситуация похожа на ситуацию Марины. В настоящее время по нашему дому идет процедура конкурсного производства. Из сторонних источников узнал, что конкурсный управляющий разослал уведомления в порядке ст. 201.13. Мне такое уведомление не приходило. Мое требование включено в реестр требований о передаче жилых помещений.
Как написать заявление о включении денежного требования с одновременным отказом от исполнения договора ДДУ? Могли бы вы дать образец.
И еще, могу ли я в этом заявлении сразу требовать убытки, или надо сначала обязать управляющего провести оценку?
Надо ли заявлять ходатайство о восстановлении срока на предъявление этих требований по причине неполучения от управляющего уведомления?

Jurist_arbitr
09:40 от Сентябрь 13, 2012 28

Добрый день, Виктор!
Вам нужно подавать указанное заявление как можно скорее с указанием источника осведомленности о замене требований, с указанием на неполучение от управляющего уведомления. Скорее всего, суд в таких обстоятельствах не посчитает нарушенным срок подачи. На остальные вопросы я отвечал. В частности о предварительной оценке. Образцов документов не даю, я занимаюсь комплексным ведением дел.

Марина
11:11 от Сентябрь 14, 2012 29

Jurist_arbitr, к сожалению, судя по практике, дольщики автоматически не признаются залоговыми кредиторами, как оказалось, приходится подавать ещё и заявление о признании за кредитором статуса залогового кредитора. При этом, как я поняла, нужно успеть его подать в срок — 1 месяц со дня получения уведомления конкурсного управляющего, то есть тогда же когда и денежное требование, когда реестр ещё не закрыт. Похоже мы опоздали :(((((((( и нас не признают. Судья говорит, нанимать хорошего адвоката, но где ж его взять и за какие деньги, да и будет ли смысл. я в отчаянии :0

Jurist_arbitr
09:45 от Сентябрь 18, 2012 30

Марина, дольщики не признаются кредиторами автоматически — безусловно это так. Но, при зарегистрированном в регпалате ДДУ, подаче требования о передаче жилых помещений (денежного требования) и включении его в реестр, такой кредитор — участник строительства является залоговым до конца банкротства.

Микитич Надежда
10:22 от Октябрь 28, 2012 31

Добрый день, хотелось бы узнать Ваше мнение. Я дольщик многоквартирного дома, застройщик которого признан банкротом. Сейчас мы все вступили в реест прав требований кредиторов.Наш дом практически принят приемочной комиссией, но еще остаются определенные нюансы, которые могут затянуться еще на несколько месяцев. Нужно ли нам сейчас создавать ЖСК для получения свидетельства о праве собственности?Конкурсный управляющий при этом уже устно сказал, что не передаст нам дом по иной схеме без уплаты положенных согласно закона долгов 1,2 очереди и текущих платежей

Jurist_arbitr
20:01 от Ноябрь 12, 2012 32

Добрый день, Надежда!
Для того, чтобы отвечать на такие вопросы, необходимо комплексно владеть информацией о конкретной процедуре, иначе рассматривать обоснованность действий конкурсного управляющего (о чем собственно Вы меня просите) было бы преждевременно. При этом, его желание получить оплату выполненной работы вполне понятно.

Svetlostars
22:03 от Ноябрь 15, 2012 33

Здравствуйте, Дмитрий Викторович!
Спасибо за ваш сайт, нашла много интересной и полезной информации!
Я оказалась в следующей ситуации.
По договору уступки приобрела право требование на жилое помещение в строящемся доме у гр. Аксенич.
Гр. Аксенич это право принадлежало на основании договора купли-продажи арестованного имущества. Имущество продавалось в рамках исполнительного производства,акта описи и ареста имущества, в соответствии с заявкой на реализацию. Продавцом выступало тер.управление Федерального агенства по управлению гос.имуществом. Из текста договора понятно, что имщество до ареста принадлежало гр. Скрип.
Названные договоры должным образом зарегистрированы в Росреестре.
Теперь мне стало известно, что застройщик — банкрот. Дело находится в Арбитражном суде, есть конкурсный управляющий. В реестр требований к застройщику-банкроту включено требование гр. Скрип о передаче жилого помещения.
Думаю, я должна обратиться в Арбитражный суд, но с чем? С заявлением о замене стороны ее правопреемником. Я не располагаю никакой информацией о местонахождении гр. Скрип. Или с требованием об установлении факта правопреемства в обязательстве? Или с чем-то еще?
Пожалуйста, помогите разобраться в данной ситуации.
Также хотелось бы найти образцы заявлений о правопреемстве.

Jurist_arbitr
16:46 от Декабрь 01, 2012 34

Добрый день!
Изначально, если соответствующий срок не пропущен, я бы рекомендовал подать требование о передаче жилого помещения. Если Вы исполнили свои обязательства по договору уступки и право требования перешло к Вам, не вижу необходимости предварительно оформлять правопреемство, ведь для рассмотрения судом требования участника строительства судебный акт не обязателен.
Если же требование одного из правопредшественников включено в реестр о передаче жилых помещений, то следует оформить правопреемство. Устанавливать местонахождения правопредшественников необходимости нет, достаточно документально подтвердить суду изложенные Вами обстоятельства.

наталья
21:28 от Январь 29, 2013 35

Здравствуйте Дмитрий Викторович.
я заключил договор долевого строительства. в июне 2012 года, в отношении застройщика введена процедура внешнего управления. договор мною оплачен частично, могу ли я подать в АС заявление о включении в реестр денежного требования? нужно ли в таком заявление требовать расторжение договора? и если да, то будет ли такое заявление являться исковым? Спасибо за ранее.

наталья
21:38 от Январь 29, 2013 36

..извините, продолжу вопрос! на момент заключения договора в отношении застройщика уже была введена процедура наблюдения, но мне об этом не было известно. не является ли это мошейничеством по отношению ко мне со стороны застройщика?

Jurist_arbitr
14:27 от Февраль 05, 2013 37

Добрый день, Наталья!
В процедуре наблюдения застройщик практически не ограничен в своих действиях и заключение договоров не может рассматриваться в качестве мошенничества.
Участник строительства, в независимости от размера внесенной денежной суммы, вправе подать как требование о передаче жилого помещения так и о включении в реестр денежного требования, отказавшись во втором случае от дальнейшего исполнения заключенного с застройщиком договора.

Антон
12:11 от Февраль 24, 2013 38

Здравствуйте, Дмитрий Викторович!Отличный сайт, много нового тоже узнал.
У меня к вам вопрос следующий: Заключен ДДУ на строительство квартиры. Застройщик в начале 2012 подал на себя на банкротство в арбитражный суд. В декабре 2012 дом сдан в эксплуатацию. Квартиры застройщик по акту отказывается передавать без объяснения причины. В январе я подал иск в суд о признании права собственности в районный суд, дело еще не рассмотрено. В феврале начата процедура наблюдения в арбитраже.
Вопросы: 1) мой иск в суд оставят без рассмотрения из-за процедуры наблюдения?
2) я хочу именно квартиру, именно эту. значит надо подавать заявление о включении в реестр требований о передаче?
3) есть ли вероятность передачи квартиры мне, если у застройщика огромные долги по первым двум очередям?
4) могут ли передать квартиру без учета этих двух очередей?

наталья
13:14 от Март 13, 2013 39

В январе 2013г.началась процедура банкротства(стадия наблюдения)в отношении нерадивого засройщика-мошенника,дом в эксплуатацию не сдан, стадия готовнсти 97%.Все обязательства по основному договору мною давно выполнены и получено право собственности(через суд) на квартиру в недострое.Однако есть не исполненные обязательства по многочисленным доп соглашениям со стороны застройщика.Я подавала требование о включении в реестр кредиторов о передаче жилого помещения — квартиру, не включая допов и денежных требований. Целесообразно ли подавать заявление о денежных требованиях по доп соглашениям в арбитраж и как приобщить данное требование к ранее поданному.Я не уверена, что с застройщика можно будет истребовать денежную задолжность только по доп.соглашениям.Как лучше поступить в данной ситуации? Сколько по времени примерно длится процедура банкротства застройщика в практике?

Евгений
23:00 от Июнь 14, 2013 40

Здравствуйте, у меня вопрос. Я участвовал в долевом строительстве и сейчас пытаюсь получить право собственности на квартиру в отстроенном доме. Сперва пытался через районный суд, но пока судья тянула дело, застройщик объявил себя банкротом, и теперь, насколько я понял, придется обращаться в арбитраж. В реестр требований кредиторов, закрытый 25 мая, я не попал. У меня есть какая-либо возможность получить свою квартиру или, в крайнем случае, денежные средства, какой иск подавать в арбитражный суд?

Jurist_arbitr
08:36 от Июнь 18, 2013 41

Здравствуйте, Евгений!
Нужно подавать в арбитражный суд требование о передаче жилого помещения, причем как можно быстрее. Оценивать вероятность возврата квартир не имея всех данных об объекте строительства и процедуре банкротства — возможности нет.

Елена
16:24 от Июнь 20, 2013 42

Здравствуйте. Почитала Вашу статью, ответы на вопросы и окончательно расстроилась. Я в 2009 году заключила договор инвестирования строительства жилого дома. Дом строиться в одном городе, а я живу в другом. Свои обязательства по оплате жилья я выполнила. В 2012 году застройщика признали банкротом, в апреле 2012 года АС вынес определение о включении меня в реестр требований на передачу жилья и на этом все затихло. Сейчас приехав в отпуск я узнала что большинство кредиторов подали заявления на перевод их требований в денежные, конкурсный провел оценку незавершенного строительства и т.д. и т.п. Я таких заявлений не подавала и от своих требований о передаче мне жилья не отказывалась. Как я понимаю срок на подачу заявления с денежными требованиями у меня уже истек, но мне не понятно, что будет со мной и моим недостроенным жильем дальше? Договор инвестирования понятное дело в ФРС не регистрировали. Что самое удивительное- не смотря на введение конкурсного производства строительство все равно кем-то и как-то ведется. Кем не известно. В отношении руководства застройщика ведется уголовное дело (дело уже в суде). Мое недостроенное жилье теперь продадут и за его счет погасят денежные требования других кредиторов или есть еще какие то варианты развития событий? Может еще можно что-то куда-то подать? Может в суде общей юрисдикции признать право собственности или что договор по сути был долевой и подлежит регистрации? А если за это время дом все таки достроят? Тогда как будут развиваться события?

Jurist_arbitr
08:48 от Июнь 28, 2013 43

Добрый день, Елена!
Банально звучит, то такие процессы следует контролировать обязательно. Самым плачевным результатом банкротства застройщика может быть реализация дома с торгов и расчеты только с теми кредиторами, кто перевел свои требования в денежные (и, соответственно, первыми очередями кредиторов). Боюсь, что Ваше требование останется без удовлетворения в связи с реализацией предмета залога.

Ирина
19:04 от Октябрь 11, 2013 44

добрый день!
Прочитала ваши ответы, и у меня возникли вопросы. Я являюсь дольщиком строительства нежилого помещения (офиса). В настоящее время введена процедура банкротства застройщика с 04 апреля 2013 года. Уведомление кредитора о том, что введена процедура банкротства и я могу подать иск с требованием включить меня в реестр кредиторов пришло ко мне в конце июня, следовательно срок для включения в реестр требований кредиторов я пропустила. Арбитражный суд отказал в восстановлении данного срока. Вопросы: Могу ли я подать иск с признанием права собственности на незавершенное строительство. Здание построено, в нем нет только внутренней отделки. Если да то куда, в арбитраж или суд общей юрисдикции. И если я подам иск о расторжении договора и о включении меня в реестр требований кредиторов? Но в таком случае меня уже включат за реестр или как по залогу в третью очередь?

Jurist_arbitr
19:09 от Ноябрь 04, 2013 45

Добрый день, Ирина!
Вы вправе подать требование о передаче нежилого помещения либо о признании права собственности на него. Тут важен ряд дополнительных факторов: введение дома в эксплуатацию, акт приема-передачи помещения, фактическое владение им, уплата коммунальных платежей и др. В суд общей юрисдикции во время дела о банкротстве обращаться не правильно, т.к. все требования к банкроту рассматривает арбитражный суд.
Кредиторы по нежилым помещениям вправе заявить либо вышеуказанное требование либо расторгнуть договор и просить деньги. Во втором случае, важно соблюсти сроки подачи требования, чтобы не попасть в «зареестровые кредиторы».

Ольга
00:24 от Январь 29, 2014 46

Здравствуйте! У меня заключен ДДУ в мае 2010 года. Застройщик дом вовремя не сдал. 20.08.13 г. был ввод в эксплуатацию моей очереди квартир. 06.11.13 г. была введена процедура наблюдения по заявлению поданному ещё в 2011 г. И только 20.12.13 г. ввели в эксплуатацию последнюю очередь дома- подземную парковку. Я заявила в суд на денежные требования(неустойка и есть решения суда, вынесенное ранее)и на имущественные требования. Акт приема-передачи у меня не подписан(застройщик требует отказаться о неустойки, а у меня есть решения суда). У нас в Ставрополе судебной практики нет. Грамотных юристов тоже нет. В суде нам предлагают отозвать требования имущественные и написать заявление о регистрации права собственности по ст.201.8 ч.1 п.п 6. , и как нас заверили, что акты приема-передачи не важны. У нас 2500 семей и это для нашего города нонсенс. Мы смотрели судебную практику и видели, что выданные по решению Арбитража свидетельства права собственности опровергали в аппеляции, ссылаясь на то, что акты приема-передач подписаны ПОСЛЕ поступления заявления о банкротстве в суд (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА г. Москва 09.12.2013 Дело № А41-28207/12).
Мы боимся, что нас постигнет такая же участь, но и уже будет упущена возможность заявить об имущественных требованиях. Что нам делать??? Помогите, пожалуйста.

Jurist_arbitr
19:46 от Февраль 02, 2014 47

Здравствуйте, Ольга!
Для комплексного анализа ситуации требуется больше вводных данных. Более того, практика складывается таким образом, что в одном деле о банкротстве застройщика принимаемые судом решения (определения) могут категорично отличаться от других дел.

Татьяна
14:36 от Февраль 04, 2014 48

Добрый день! Застройщик — в процедуре банкротства. У меня есть решение Районного суда от 2011 года о признании моей доли в строительстве, которое было вынесено до процедуры банкротства. В августе 2013 года я подала иск в Арбитражный Суд о внесении моей квартиры в Реестр жилых помещений. 23 Января 2014 года было вынесено решение Арбитражным Судом внести мою квартиру в Реестр. Сегодня я получила письмо от Застройщика, датированное 15 Января 2014 годом о том, что он расторгает со мной ДДУ в одностороннем порядке, так как якобы мною не была произведена оплата. В обоих судах: и в районном, и в Арбитражном Суде, моя полная оплата была доказана. Имеет ли Застройщик в данный момент право расторгнуть со мной ДДУ, если есть решение о признании моей доли и решение о внесении моей квартиры в Реестр? Что мне делать? Заранее благодарю Вас за ответ!

Jurist_arbitr
19:53 от Август 20, 2014 49

Добрый день, Татьяна!
Ситуация звучит странно. Если есть два преюдициальных решения, устанавливающих факт внесения денег, как можно говорить об отсутствии оплаты..? При этом, факт неоплаты не является изначально основанием для расторжения договора. Также, Вы пишете о признании права собственности судом — при таких обстоятельствах не требовалось включаться в реестр о передаче жилых помещений, а надо было устанавливать право собственности и в арбитражном суде.

Александр
13:59 от Сентябрь 24, 2014 50

Добрый день Дмитрий! В апреле было введено наблюдение в отношении застройщика. Я подал заявление о денежных требованиях, но пропустил срок и заявление не было рассмотрено тогда.С сентября 2014 года введено конкурсное управление и заявление будет рассмотрено в октябре. Могу ли я изменить денежное требование на требование о передаче жилого помещения. Для этого нужно подавать заявление об изменении требования отдельно или это можно сделать при рассмотрении в Арбитражном суде?
И что на ваш взгляд предпочтительнее : денежные требования или требование о передаче?

Заранее благодарен.

Jurist_arbitr
19:56 от Октябрь 20, 2014 51

Добрый день, Александр!
Безусловно, требование о передаче жилых помещений потенциально важнее, целесообразнее. При этом, оно всегда может быть переведено в денежное, в отличии от обратной ситуации. Вы должны заявить официальный отказ от денежного требования, заявив требование о передаче жилого помещения.

Владимир
17:22 от Ноябрь 09, 2014 52

Здравствуйте! В июне 2014 г. заключил ДДУ на строительство квартиры. Ипотека Сбербанка. Стройка по факту идет, готовность дома примерно 40-50%. Но 01.12.2014 должно состояться заседание арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Сейчас застройщик по телефону предлагает подойти в офис и подписать согласие о передаче прав и обязанностей застройщика от одного ООО к другому ООО. По словам застройщика все документы и разрешения и т.п. будут переоформляться на новое юрлицо. Мы, дольщики, получим доп. соглашение к ДДУ. Новое юрлицо отличается от текущего застройщика одной буквой в названии и организовано теми же лицами. Какие последствия у дольщиков могут возникнуть при подписании и при неподписании такого согласия?

Алексей
12:00 от Август 11, 2016 53

Добрый день! В отношении застройщика идет процедура банкротства. у меня, до начала процедуры, признано право собственности на долю в праве в незавершенном строительством объект, до сих пор не зарегистрировано, так как застройщик оформил право собственности на 100% дома.
Был включен в реестр кредиторов о передаче жилых помещений. Решение о создании ЖСК не приняли, и остальные дольщики перевели свои требования в денежные, я отказался это делать.
Какой вариант развития событий возможен далее?

Jurist_arbitr
20:21 от Август 11, 2016 54

Добрый день, Алексей!
Необходимо подавать заявление о признании права собственности на нежилое помещение в рамках дела о банкротстве на основании ст. ст. 201.8, 201.10 (201.11) Закона о банкротстве.

RSS Подписаться к этой ленте комментариев | TrackBack URI

Оставьте комментарий здесь

Связаться с нами

Тема обращения

 банкротство возврат задолженности строительные споры юридический аутсорсинг налоговые споры корпоративные споры другое

получить бесплатную консультацию

Арбитражные споры - это разногласия между организациями (ИП, руководителями, собственниками, иными субъектами коммерческой деятельности).
Данная форма предназначена для обращений непосредственно по ведению дел и платному консультированию.