8 (926) 610-60-54
Ноябрь 9th, 2012 at 12:39

Арбитражные споры по договору аренды – анализ решения Арбитражного суда г. Москвы

арбитражный спор по договору арендыДоверитель обратился ко мне с просьбой провести анализ решения Арбитражного суда города Москвы на предмет его законности и возможности обжалования в последующих инстанциях: апелляционной и кассационной. Спор вытекает из договора аренды, в котором организации-арендатору отказали в удовлетворении иска. Был заявлен иск о взыскании задолженности по незаключенному дополнительному соглашению к договору аренды, а именно – неосновательного обогащения в виде полученной арендодателем арендной платы сверх установленной первоначальным договором по незарегистрированному в государственном реестре дополнительному соглашению.

Согласно действующему законодательству, договор (либо дополнительное соглашение), касающийся недвижимости, считается заключенным с момента, как он зарегистрирован в Росреестре. В нашем случае дополнительное соглашение зарегистрировано не было, но было сторонами подписано и арендатор уплачивал по нему аренду на 75 000 рублей превышающую размер, предусмотренный основным договором.

Арбитражные споры по договору аренды – анализ состоявшегося судебного решения Арбитражного суда г. Москвы

В настоящем материале я не только излагаю свою позицию относительно заявленного требования, но и раскрываю форму юридического заключения относительно обоснованности и законности состоявшегося решения арбитражного суда и перспективы его обжалования в вышестоящей инстанции.

Учитывая пожелания моего доверителя, номер дела я не публикую. Также, в целях лаконичного изложения материала, я не буду цитировать весь анализируемый судебный акт, а приведу основополагающие доводы суда.

Доводы Арбитражного суда города Москвы и — мои выводы, основанные на тех же, имеющихся в деле, доказательствах:

  • договор аренды заключен 01.10.2009 года – часть 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ — подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с даты его регистрации. Договор был зарегистрирован в регпалате (Росреестре) 23.04.2012 г., таким образом договор считается заключенным с 23.04.2010 г., а не 01.10.2009 г.
  • помещение передано арендатору по передаточному акту 15.12.2009 года – с этого момента появляется обязательство арендатора оплачивать арендную плату, но договор не является заключенным
  • 01.10.2010 года между арендатором и арендодателем подписано дополнительное соглашение об увеличении с 01.12.2010 года ежемесячной арендной платы на 75 000 рублей
  • это дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке не было, однако обязанность его зарегистрировать была возложена на арендатора
  • арендатор уплачивал спорную арендную плату – встречные действия влекут одобрение сделки, но это касается положений ГК речь о недействительности сделки – § 2, ст.ст. 166-181 ГК РФ. Незаключенность сделки (договора) – это другой раздел кодекса – ст. ст. 432-449 ГК РФ
  • (экспертиза по вопросу определения размера среднерыночной ставки арендной платы в отношении рассматриваемого нежилого помещения на заключенность дополнительного соглашения не влияет, поэтому цель ее проведения мне не понятна)
  • размер аренды был изменен 01.12.2010 года – спустя год после подписания договора — суд имеет ввиду, что ставка арендной платы изменена без нарушения ч. 3 ст. 614 ГК РФ, более чем через год после заключения договора – в большинстве источников используется понятие год «действия» договора. При этом, ФАСМО указал в Постановлении от 01.11.2010 N КГ-А40/12993-10 «увеличение размера арендной ставки и исчисление платежей ранее чем через год после заключения договора являются неправомерными». Довод суда является достаточно спорным.  

Таким образом, по мнению суда: арендатор злоупотребил правом, т.к. подписал дополнительное соглашение об увеличении арендной платы, не зарегистрировал его, хотя был обязан, при этом добровольно оплачивал повышенную ставку, после чего заявил о взыскании неосновательного обогащения, в иске отказано.

Другие установленные судом обстоятельства:

  • спорное дополнительное соглашение является незаключенным
  • договор расторгнут с 30.11.2011 года арендодателем в связи с неуплатой арендной платы арендатором – спорный вывод, т.к. факт расторжения договора установлен ранее – см. следующий довод
  • в рамках другого арбитражного дела установлено, что расторжение рассматриваемого договора арендодателем с 02.08.2011 года является неправомерным – «довод истца о неправильности вывода суда первой инстанции, что договор аренды от 08.10.2009 г. № 11 не прекращен и действует, не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не повлек…» — т.е. суды признали доводы о фактическом расторжении договора уведомлением от 02.08.2011 обоснованными, несмотря на то, что не установили оснований для удовлетворения требований
  • помещения освобождены 01.11.2011
  • арендатором не оплачена аренда за февраль 2010, октябрь и ноябрь (остаток 75 т.р.) 2011  года

Итог: считаю неправомерным отказ в признании дополнительного соглашения незаключенным, прямо противоречащим выводам суда в самом решении. Наличия злоупотребления правом нет – оплата аренды была условно добровольной, т.к. при отказе – был бы расторгнут договор арендодателем и приостановлена хозяйственная (торговая) деятельность арендатора.

Более того, есть Определение ВАС РФ от 09.03.2010 N ВАС-2249/10 по делу N А41-9336/09: отказав в исковых требованиях, суды указали, что дополнительное соглашение от …. к договору, увеличивающее площадь участка земли и изменяющее порядок расчета арендной ставки, в установленном порядке не зарегистрировано, следовательно, не является заключенным и правовых последствий не влечет.

Есть постановление ФАС МО от 17.03.2009 N КГ-А40/173-09 по делу N А40-36368/08-53-355: арбитражный суд удовлетворив исковые требования о взыскании неосновательного обогащения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, установил, что стороны договора зарегистрировали его в добровольном порядке как и дополнительные соглашения к нему, в связи с этим последующие дополнительные соглашения об изменении (увеличении) суммы арендной платы также подлежали государственной регистрации. Поскольку данные дополнительные соглашения зарегистрированы не были, они являются незаключенными, в связи с чем на основании ст. 1102 Гражданского кодекса РФ излишне перечисленная арендатором сумма арендных платежей в качестве неосновательного обогащения подлежит взысканию с арендодателя.

Учитывая практику работы апелляционной и кассационной инстанциях, 100% шансов на успех дать нельзя в любом случае. Но, по изложенному материалу — 40-50 я бы дал.

-

Если статья оказалась полезной, поделитесь с коллегами через социальную сеть:

  • Опубликовать в Twitter
  • Написать в Facebook
  • Поделиться ВКонтакте
  • В Google Buzz
  • Записать себе в LiveJournal
  • Показать В Моем Мире
  • В дневник на LI.RU

RSS Подписаться к этой ленте комментариев | TrackBack URI

Оставьте комментарий здесь

Связаться с нами

Тема обращения

 банкротство возврат задолженности строительные споры юридический аутсорсинг налоговые споры корпоративные споры другое

получить бесплатную консультацию

Арбитражные споры - это разногласия между организациями (ИП, руководителями, собственниками, иными субъектами коммерческой деятельности).
Данная форма предназначена для обращений непосредственно по ведению дел и платному консультированию.