8 (926) 610-60-54
Апрель 24th, 2013 at 11:20

Банкротство застройщика в 2013 году. Права участников долевого строительства.

Я специально указал год, в котором актуальна статья, т.к. закон и практика его применения в арбитражном суде постоянно изменяются. Материал более ориентирован не на теоретические изыскания вокруг Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а на сложившийся подход судей к его толкованию и применению. В любом случае, при всем несовершенстве и частичной неясности положений параграфа 7 Закона о банкротстве, он наделяет участников строительства достаточными правами для реализации своих законных интересов.

Для удобства восприятия, я разбил статью на ключевые разделы: общие вопросы банкротства застройщика, реестры требований, включение в реестр требований о передаче жилых помещений, работа с аффилированными должнику кредиторами, достраивание многоквартирного дома, ввод дома в эксплуатацию, получение свидетельства о праве на собственность  и др.

При введении процедуры банкротства в отношении организации, ранее привлекавшей денежные средства физических и юридических лиц для строительства жилого дома, арбитражный суд должен применять положения параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Закона о банкротстве. Если же суду не известно о том, что процедуры вводятся или введены в отношении застройщика, о применении параграфа 7 вправе ходатайствовать арбитражный управляющий, кредиторы, должник и иные лица, участвующие в деле. Также, можно ходатайствовать о передаче дела для его рассмотрения арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства, земли для застройки или большего числа участников строительства.
Объектами строительства в понимании Закона о банкротстве являются многоквартирные дома, в том числе малоэтажные.

банкротство застройщика, включение участников строительства в реестр кредиторовКогда дом введен в эксплуатацию

Если дом введен в эксплуатацию, то арбитражный управляющий должен не ранее, чем через 1 месяц и не позднее 2 месяцев с момента его утверждения (введения соответствующей процедуры) собрать участников строительства и предложить им проголосовать за или против передачи им данного дома. Если у застройщика несколько объектов застройки, то решение участники строительства принимают в отношении своего дома.

 

Тут есть ряд серьезных противоречий в законе, создающих невозможность его применения на практике. Во-первых, участником строительства является лицо, у которого есть требования в отношении не введенного в эксплуатацию объекта. Во-вторых, в установленные законом сроки провести собрание невозможно, т.к. требования участников строительства (а их в большинстве случаев сотни) рассматриваются несколько месяцев после введения процедуры.

Отдельное внимание стоит уделить тому, кто является участником строительства. Это не только физическое лицо, но и любое другое – юридические лица, государственные и муниципальные органы, имеющие требования к застройщику о передаче жилых помещений либо денег. Участники строительства являются таковыми с момента вынесения арбитражным судом определения о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

Требование о включении в реестр о передаче жилого помещения

Образец требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений
Если банкротство только введено, то свое требование можно заявить в течение 1 месяца с момента публикации о введении процедуры наблюдения в порядке, в котором заявляются обычные требования о включении в реестр требований кредиторов. Подавая требования самостоятельно, без обращения к юристам по банкротству, участники строительства допускают ряд серьезных ошибок, в т.ч. в просительной части требования не указывают уплаченную стоимость требуемого объекта, все его характеристики и правильное наименование реестра. А реестра в банкротстве застройщика 2: реестр требований кредиторов и о передаче жилых помещений. Это принципиально важно потому, как на общих собраниях кредиторов голосуют оба реестра, а на собрании участников строительства – только о передаче жилых помещений. Размер голоса участника строительства равен размеру его требования в деньгах пропорционально всей кредиторской реестровой задолженности банкрота.

Свидетельство о праве на собственность на руках, объект введен в эксплуатацию

Даже в указанных случаях требуется заявлять требования. Как я изначально не возражал, практика сложилась таким образом, что дольщики желают получить судебный акт о том, что квартира в их собственности не включена в конкурсную массу. Речь идет об участниках строительства, которые получили на руки свидетельство о праве на собственность (в некоторых случаях, решение суда о признании права собственности). Априори, собственность лица не может войти в конкурсную массу другого лица, но у меня нет ответа на вопрос: «из какого документа видно, что квартиры нет в конкурсной массе?». Поэтому, уже более двух лет мы заявляем требования и собственников, чтобы получить определение арбитражного суда об отказе во включении в реестр, где будет указано, что данная квартира принадлежит на праве собственности ее хозяину и не будет включена в конкурсную массу.
При введении объекта в эксплуатацию требования участникам строительства заявлять просто необходимо, т.к. факт разрешения использования дома не означает переход каких-либо прав к нему, он станет такой же конкурсной массой как и построенные на 30% дома.

Отдельное внимание следует уделить требованиям «своих кредиторов».
Я и другие юристы Юридической компании Антанта, сопровождая крупные процедуры банкротства застройщиков как со стороны дольщиков так и со стороны арбитражных управляющих, вынуждены противостоять включению в реестр требований о передаче жилых помещений аффилированных застройщику лиц. Так, в одном из последних банкротств мы возражаем включению в реестр дружественных застройщику мнимых кредиторов на общую сумму порядка 300 млн. руб., когда требования участников строительства в общей сумме составляют меньшую сумму. Если эти псевдокредиторы войдут в реестр, то на собрании кредиторов они могут принять решения самостоятельно и вопреки общей воле реальных участников строительства. А такие решения касаются судьбы как недостроенных так и достроенных объектов. В результате, у злоумышленников появляется возможность второй раз реализовать многоквартирные дома.
Для работы по недружественным кредиторам в любом случае необходимо обращаться к специалистам по вопросам банкротства.
Возражения на требования кредитора (образец)

Требования о передаче нежилых помещений заявляются в отдельном порядке – предусмотренном ст. 201.8 Закона о банкротстве. Ко мне часто обращаются с вопросом о том, как правильно поступить дольщикам именно по нежилым помещениям, если они по актам приема-передачи не передавались. В результате общения, мы приходим к выводу, что это вопрос к законодателю, т.к. в рассматриваемом случае суды отказывают в передаче помещений, не введенных в эксплуатацию. А заявлять в банкротстве денежное требование – об отказе от исполнения договора и возврате уплаченных средств – смысла нет, т.к. деньги – это то, что отсутствует у застройщика в банкротстве. Поэтому, единственный вариант по нежилым помещениям – заявлять требования в порядке ст. 201.8 о передаче помещений и надеяться, что эти помещения будут достроены за время рассмотрения заявления (прецеденты есть).банкротство застройщика, включение в реестр участников строительства

Достраивание дома в банкротстве за счет дольщиков

Законом о банкротстве предусмотрено достраивание дома за счет участников строительства. Учитывая, что в банкротстве часто участвуют дома, квартиры в которых уже оформлены в собственность, у собственников появляется вопрос об их действиях в условиях банкротства и о возможности возложения на них обязанности по финансированию строительства дома.
Из положений параграфа 7 Закона о банкротстве следует, что жилищно-строительный кооператив создается участниками строительства. Как мы уже выяснили, собственники не включаются в реестр о передаче жилых помещений и не признаются участниками строительства в деле о банкротстве. Поэтому, ни принимать решения в банкротстве застройщика ни вносить какие-либо денежные средства собственники квартир не уполномочены.
Что касается получения свидетельства о праве на собственность участниками строительства, то в настоящий момент, пока открыта процедура банкротства, регистрирующий орган отказывается проводить регистрационные действия. Такими действиями (бездействием) движет либо опасения принятия решений в отношении спорных объектов, либо положения Закона о банкротстве о том, что любые требования по имуществу застройщика рассматривает арбитражный суд в деле о банкротстве.

Я не рассматриваю денежные требования участников строительства и других лиц по вышеуказанным причинам, т.к. не считаю, что процедура включения таких требований и их погашения требует отдельного внимания.

Таким образом, практика применения вступившего в силу в июле 2011 года параграфа 7 Закона о банкротстве только формируется, в том числе, с нашим непосредственным участием. Если читателю есть что дополнить к статье — прошу использовать форму комментирования.

-

Если статья оказалась полезной, поделитесь с коллегами через социальную сеть:

  • Опубликовать в Twitter
  • Написать в Facebook
  • Поделиться ВКонтакте
  • В Google Buzz
  • Записать себе в LiveJournal
  • Показать В Моем Мире
  • В дневник на LI.RU

Комментарии к записи17

наталья
08:32 от Май 24, 2013 1

Находимся в банкротстве по нежилым с недружественным конкурсным. Объект готов на 90%, ждем решения суда по иску от застройщика к администрации в рамках дела о сдаче объекта в эксплуатацию. Что делать? Заявились как кредиторы, но оттягиваем уточнение своих требований. Дайте практику SOS! С уважением Наталья, Челябинск

Jurist_arbitr
13:01 от Май 24, 2013 2

Подборкой практики для коллег не занимаюсь, но, очевидно, что нужно тянуть процесс дальше. Если не получится, то либо заявиться заново после ввода в эксплуатацию, либо по новым (вновь открывшимся) обстоятельствам.

Валерий
10:24 от Июль 24, 2013 3

Дмитрий Викторович, добрый день!Мы как организация являемся участниками долевого строительства.Предметом одного договора являются не только жилые помещения (несколько квартир), но и одно парковочное место. Предметом другого договора — только парковочное место. Застройщик находится в стадии наблюдения. Подскажите, пожалуйста, какие требования мы можем предъявить в арбитражный суд.Как нам разделить суммы, уплаченные и за квартиры, и за парковочное место по первому договору (если, конечно, нам нужно их разделять).Заранее благодарю за ответ.

Валерий
10:59 от Июль 24, 2013 4

В дополнение к предыдущему сообщению. Строительство дома не завершено, в эксплуатацию он не принят.

Jurist_arbitr
19:13 от Август 04, 2013 5

Добрый день, Валерий!
Уверен, что договором должны быть разграничены жилые и нежилые метры. В наблюдении подается требование о включении в реестр передачи жилых помещений и требование о передаче нежилых помещений.

Татьяна
08:09 от Август 12, 2013 6

В декабре 2009 года заключили договор инвестирования. ( застройщик ЗАО Нижегородский ДСК, арендатор земли и подрядчик строительства — это другое юр.лицо) В апреле 2011 года, мы подали заявление в сормовский районный суд о признании за нами доли в объекте незавершенного строительства и 27 мая 2011 года получили свидетельство. С сентябре 2011 застройщик подает в суд о банкротстве и в декабре их признают банкротами и назначают конкурсного управляющего. В феврале 2012 получили решение Арбитражного суда о включении нас в реестр кредиторов. Не могу найти документы, на насколько я помню в конце мая, начале июня мы подписывали документ о включении нас в реестр требований к должнику-застройщику о передаче жилого помещения.
Теперь инициативная группа и конкурсный управляющий говорят, что в июне 2012 года вышло какое то дополнение к статье о банкротстве и нам надо :\»Необходимо подписать заявление на выход из реестра на передачу жилых помещений и расписаться в реестре о получении уведомления. Те, кто не подаст заявление о выходе из реестра на передачу жилых помещений, могут остаться без квартир\».
Так же поскольку с момента подачи заявление о банкротстве до апреля этого года застройщик вел строительство дома, то арбитражный суд обезал нас сделать оценку стоимости затрат на каждую квартиру. Это было сделано и мы подавили заявление в суд.
Вот то, что пишет инициативнаяя группа: \»Cогласно закона 210 параграф 7, а мы по суду сидим в этом параграфе, при нашей ситуации с застройщиком и подрядчиком, закон гласит, что мы имеем право быть включенными в реестр кредиторов или на долю или на деньги. Если остаемся в реестре на долю, то наша доля уходит в конкурсную массу, которую конкурсный обязан продать и вырученные деньги разделить между всеми кредиторами. Одновременно арбитражный суд вынужден будет опротестовать решение Сормовского суда о присуждении нам доли. Поэтому нужно выйти из реестра на долю и подать заявление на деньги, которые определила экспертиза и которые пойдут в конечном счете на достройку, через нами организованное некоммерческое партнерство. Время для подачи заявления очень ограниченно. Просим отнестись крайне серьезно. \»
На каком основании наша доля будет входить к конкурсную массу, и надо ли заново подавать заявление о включении в реестр жилых помещений( инициативная группа утверждает, что первое решение о включении нас в реестр жил.помещений арбитражным судом будет признано недействительным)

Jurist_arbitr
19:18 от Октябрь 20, 2013 7

Добрый день, Татьяна!
Действительно, есть судебная практика, согласно которой, собственники помещений не могут быть включены в реестр передачи жилых помещений. Речь идет о том, что зарегистрированная собственность не может быть частью конкурсной массы, поэтому нужно либо письменно отказаться от собственности либо от включения в реестр. Большинство собственников, безусловно, выбирают второй вариант, но в этом случае не могут участвовать в судьбе объекта строительства, т.к. выходят из реестра и не имеют прав кредиторов.

ВАЛЕНТИНА
15:57 от Октябрь 25, 2013 8

Добрый день! Такая ситуация — являюсь участником долевого строительства (не жилье — офис), признала право собствености, суд обязал юстицию зарегистрировать мне право собственности (незавершенка — идет банкротство).
Вопрос такой — слышала что надо написать управляющему какое то требование, чтоб когда составлялись правила торгов, чтоб было прописано, о том что б я ничего не платила потом за достройку здания. (ищу выходы чтоб ничего не платить, так как сразу оплатила на 100% сумму договора и средств просто нет уже). Подскажите как называется это требование или хотя бы нормы закона (сама буду рыть интернет)чтоб обезопасить себя от доплат. Спасибо

Jurist_arbitr
19:20 от Октябрь 27, 2013 9

Добрый день, Валентина!
Такого требования, чтобы «обезопасить себя от дальнейших выплат», мне не известно. Но я уверен, что владелец помещения, оформивший собственность, не может быть обязан вносить денежные средства для достройки других помещений.

ольга
13:16 от Октябрь 30, 2013 10

добрый день! мы-инвесторы из таганрога. находимся в процедуре наблюдения. применен параграф 7. формируют реестр кредиторов. И на этой стадии столкнулись с очередной проблемой. Застройщик — одно юридическое лицо ООО «ДонСтрой», а арендатор другое ИП Ларина И.А.( она же имеет право собственности на незавершенное строительство(не вложив ни копейки), и разрешение на строительство). Достраивание домов за нас счет препятствует арендованная земля. КУИ планируют продлить аренду с ИП Лариной, т.к. незавершенка принадлежит ей на праве собственности . Направьте нас пожалуйста! Впечатление создалось, что тупик. Выхода нет.

Jurist_arbitr
19:24 от Ноябрь 04, 2013 11

Добрый день, Ольга!
Нужно видеть документы и порядок оформления документации по застройке данного объекта. Застройщик должен иметь какое-либо право на землю. Не понятно, как ИП оформил право собственности на незавершенное строительство. Арбитражный управляющий обязан принять меры по защите имущества застройщика и вернуть застройщику имущество, неправомерно оформленное на третьих лиц.

Антонина
14:39 от Ноябрь 16, 2013 12

Добрый день!
Имею нежилое помещение в многоквартироном недостроенном доме. Из 10-ти этажей построено 8. Мое нежилое на 1-ом этаже. Договор долевого участия зарегистрирован в Федеральной службе регистрации.На предприятии- застройщике введено наблюдение Как зарегистрировать право собственности на незавершенку на нежилое помещение, так как в реестр жилых не включает Арбитражный суд.

Jurist_arbitr
15:32 от Декабрь 29, 2013 13

Добрый день, Антонина!
Право собственности на недострой в арбитраже, скорее всего, зарегистрировать не получится, т.к. Вы не вступили в фактические права владения. Ситуация с нежилыми недостроями пока сложная. Можно попробовать заявить о передаче помещения во исполнение обязательства его передать. Однако, передавать помещение, не отвечающее требованиям безопасности — не введенное к эксплуатацию, будет также не правильным. Вместе с тем, на Вас не распространяются общие сроки включения в реестр (1 и 2 месяца после публикации), поэтому нужно следить за ситуацией, чтобы вовремя реализовать свои права в соответствии со ст. 201.8 Закона о банкротстве.

Анна
09:20 от Март 13, 2014 14

Добрый день! Очень надеюсь на Ваш ответ, позволит определится с действиями. Потому как юристы к которым мы (дольщики, договор участия в долевом строительстве) обращались дают разную информацию (видимо из-за недостатка опыта в таких делах). Дом сдан (14.10.2013г.), акты передачи квартир получены. Введена процедура конкурсного производства, параграф 7 (5.03.2014г.). Дольщики делятся на след группы:
1. Оформили в собственность (свидетельство на руках) через суд незавершённку.
2. Судом общей юрисдикции до 5.03.2014г. вынесено решение в пользу собственника (решение суда получат через месяц т.е. после 5.03.2014)
3. Судом общей юрисдикции после 5.03.2014г. вынесено решение в пользу собственника (решение суда получат через месяц)
4. Не подавали иски в суды общей юрисдикции.
Очень просим Вас разъяснить как действовать каждой группе дольщиков? Конкурсный управляющий настаивает на включении в реестр передачи жилых помещений. Грозится оспаривать уже полученные решения суда и свидетельства о собственности в арбитражном суде. Но ведь помещения по акту нами уже переданы, зачем их снова передавать? При этом до 5.03.2014г. (процедура наблюдения) управляющий не являлся на суды и всячески затягивал дела мотивируя, что у него нет полномочий представлять компанию банкрота в судах. Решения, по каким группам дольщиков он может оспорить?
И ещё вопрос: Решение о банкротстве вступает в силу немедленно (05.03.2014г.)? Либо через месяц по итогам отсутствия апелляции? Вот ссылка на решение суда; http://kad.arbitr.ru/Card/72fae830-66a2-4506-ab02-c74042cf3329

Александр
09:30 от Март 16, 2014 15

Добрый день! У меня вопрос достаточно наверное редкий, я пояснений в интернете вообще не нашел. Дом сдан, ВУ обратился в АС с ходатайством о передаче жилых помещений, до рассмотрения ходат-ва необх. погасить текущие платежи и требования кредиторов 1,2 очередей. Прошло собрание участников строительства включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, решили пропорционально требованиям — погасить. Часть оплатила на депозит АС, часть нет, за тех кто не оплатил, один участник строительства внес личные недостающие 300000 тыс. р. Судья вынесла определения — условия ст. 201.11 соблюдены, квартиры передать в собственность. Как теперь участнику внесшему за других деньги их вернуть — некоторые отказываются мотивируя тем что они не поручали ему за них платить. но ведь есть решение собрания 76% проголосовали за погашение платежей — значит на всех легло обязательство — заплатить.

Дмитрий
11:47 от Март 27, 2014 16

Добрый день, помогите разобраться
Я включен в реестр по передачи жилых помещений, 6 месяца назад дом был введен в эксплуатацию, по договору у меня никаких долгов нет и договор зарегистрирован в регистрационной палате, конкурсный согласно закону банкротстве провел собрание на котором не было кворума, и вообще он мутит свои игры и не хочет мне передавать квартиру без доплаты, но доплата эта только на словах на бумаге он ее не требует.

Вопрос могу ли я подать в суд на признания права собственности и что для этого нужно сделать.

Евгения
15:30 от Март 26, 2015 17

Добрый день! Спасибо за статью и ответы. Вопрос по нежилым, прошу о помощи!! Подала по гаражу в рамках 201.8 — о передачи во исполнение обязанности передать после ввода в эксплуатацию. Суд определил — отказать, так как реестр по нежилым не ведется. В переписке под статьей есть пост в котором указано, что не распространяются общие сроки включения в реестр при использовании 201.8. Убедительно прошу прояснить почему не распространяются? И идет ли речь о заявлении их в рамках дела о банкротстве или как то «боком», простите за форму, в суд Общей Ю.
Спасибо

RSS Подписаться к этой ленте комментариев | TrackBack URI

Оставьте комментарий здесь

Связаться с нами

Тема обращения

 банкротство возврат задолженности строительные споры юридический аутсорсинг налоговые споры корпоративные споры другое

получить бесплатную консультацию

Арбитражные споры - это разногласия между организациями (ИП, руководителями, собственниками, иными субъектами коммерческой деятельности).
Данная форма предназначена для обращений непосредственно по ведению дел и платному консультированию.